Daň z prodeje nemovitosti: kolik vám z kupní ceny skutečně zůstane?

Našli jste kupujícího a peníze už mají své místo v rodinném rozpočtu. Část použijete na nové bydlení, něco na rekonstrukci a zbytek si necháte jako rezervu. Než s celou částkou začnete počítat, je ale potřeba vyřešit jednu otázku: budete z prodeje platit daň?

V naší realitní advokátní kanceláři doporučujeme prověřit daňové souvislosti ještě před podpisem smlouvy. Projdeme s vámi, jak jste nemovitost získali, jak dlouho ji vlastníte a na co chcete peníze použít.

Následující přehled se týká běžného prodeje soukromé nemovitosti fyzickou osobou.

Bydleli jste v nemovitosti alespoň dva roky?

Při prodeji rodinného domu nebo běžné bytové jednotky může být příjem osvobozený, pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Rozhodující je skutečné bydliště, nikoliv pouze adresa trvalého pobytu. Samotné přihlášení "na papíře" proto nestačí.

Před prodejem s vámi ověříme, zda tuto podmínku splňujete a čím lze vaše bydlení doložit. Doporučujeme potřebné podklady připravit předem, ne až při případném dotazu finančního úřadu.

Nesplňujete podmínku 2 let? Rozhoduje délka vlastnictví

U nemovitosti nabyté do 31. prosince 2020 platí základní pětiletý časový test. Doba mezi nabytím a prodejem musí přesáhnout pět let. Pokud jste nemovitost nabyli od 1. ledna 2021, prodlužuje se tato doba na deset let.

Blížíte-li se konci příslušné lhůty, doporučujeme prověřit přesná data a načasování smluv. Nestačí jen odečíst letopočty.

Ani prodej před uplynutím této doby ale automaticky neznamená daňovou povinnost. Pomoci může například použití peněz na vlastní bydlení.

Prodáváte, abyste si pořídili jiné bydlení?

Pokud jste v prodávaném bytě či domě bydleli bezprostředně před prodejem kratší dobu než dva roky, může být cestou k osvobození použití peněz na vlastní bytovou potřebu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 lze tuto možnost za zákonných podmínek využít i bez předchozího bydlení v nich.

Nemusí jít pouze o koupi dalšího bytu. Zákon počítá také například s výstavbou nebo splacením úvěru, kterým jste financovali vlastní bydlení. Konkrétní použití peněz však musí splňovat zákonné podmínky.

Pozor: sledují se prostředky získané z prodeje, nikoliv pouze váš zisk. Jestliže na vlastní bydlení použijete jen část peněz, osvobození se z tohoto důvodu vztahuje pouze na tuto část.

Pohlídejte si termíny i oznámení

Peníze musíte použít nejpozději do konce následujícího kalendářního roku. Pokud je obdržíte v roce 2026, máte na jejich následné použití čas do 31. prosince 2027. Za splnění podmínek lze zohlednit také výdaje na vlastní bydlení z roku 2025.

Získání prostředků musíte rovněž oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok jejich obdržení. Nečekejte proto s řešením této povinnosti až na dokončení nové koupě nebo rekonstrukce.

U zděděné nemovitosti můžete započítat i dobu vlastnictví rodičů

Pokud jste nemovitost zdědili po rodiči, prarodiči nebo manželovi či manželce, lze při posuzování časového testu zohlednit také dobu, po kterou ji vlastnil zemřelý. U dědictví například po sourozenci nebo tetě tato konkrétní výhoda neplatí.

Darování má jiná pravidla. Dobu vlastnictví dárce nelze přičíst stejným způsobem jako u uvedených případů dědictví.

Než tedy doporučíme prodej nemovitosti získané v rodině, zkontrolujeme nabývací dokumenty. Rozdíl mezi dědictvím a darem může podstatně ovlivnit výsledné zdanění.

Když daň platíte, zpravidla se nepočítá z celé kupní ceny

U neosvobozeného prodeje můžete od příjmu odečíst zákonem uznané výdaje. Patří mezi ně například pořizovací cena, doložené opravy a náklady související s prodejem. Vlastní práci při rekonstrukci však takto ocenit a odečíst nemůžete. U zděděné či darované nemovitosti se místo kupní ceny vychází ze zákonem určené hodnoty při nabytí.

Jednoduchý příklad: Byt, který nebyl daňově odpisován, prodáte za 5,6 milionu korun. Pořídili jste jej za 4,8 milionu a dalších 300 tisíc korun představují doložené uznatelné výdaje. Základ daně z tohoto prodeje tak činí 500 tisíc korun, nikoliv celých 5,6 milionu.

Daň se počítá sazbou 15 %, nad zákonnou hranicí pak 23 % pouze z přesahující části. Pro rok 2026 činí tato hranice 1 762 812 Kč. Rozhoduje přitom celkový roční základ daně po příslušných sníženích, takže výsledek ovlivní i vaše další příjmy.

A ještě jedna důležitá věc: prodej bez zisku není totéž jako osvobozený prodej. Povinnost podat daňové přiznání může vzniknout i tehdy, když po odečtení výdajů nevyjde žádná daň.

Daňové souvislosti vyřešme dříve, než peníze použijete

Při přípravě prodeje s vámi projdeme nejen kupní smlouvu a úschovu, ale také okolnosti, které mohou ovlivnit vaše další finanční plány. Upozorníme vás na potřebné dokumenty, termíny a případnou potřebu podrobnějšího posouzení s daňovým poradcem.

Zašlete nám původní kupní či darovací smlouvu nebo rozhodnutí o dědictví. Připojte předpokládanou prodejní cenu a informaci, zda chcete výtěžek použít na další bydlení. O podnikatelském využití nebo dřívějším daňovém odpisování nemovitosti nám řekněte hned na začátku.

Nejde jen o to nemovitost dobře prodat. Potřebujete také vědět, s jakou částkou můžete bezpečně počítat.