SOUSEDSKÁ PRÁVA A SPORY

Sousedské spory jsou bohužel velice časté, jelikož sousedy ani příbuzné si člověk nevybírá. Nejčastěji jsou vyvolány situací, kdy vlastník nebo jiný uživatel nemovitosti jedná takovým způsobem, že obtěžuje sousedící vlastníky nemovitostí. Nejčastějšími spory je omezování imisemi (hluk, dým, zápach, stín), spadanými plody, převisy větví a volně pobíhajícími zvířaty

Pro zachování dobrých vztahů je nejlepší vyřešit problém domluvou. Pokud toto řešení nezabere, je možné podat výzvu k odstranění závadného stavu písemně. Pokud soused nereaguje ani na písemnou výzvu máte možnost řešit v případě bytu problém na úrovni bytového družstva / SVJ nebo na příslušném obecním úřadu. Nejkrajnějším řešením je využít sousedské žaloby u soudu.

AIRBNB V DRUŽSTEVNÍM BYTĚ

Ohledně Airbnb už toho bylo hodně napsáno. Stále se spekuluje, zda bude či nebude zakázáno. Zatím ale stále není, takže možnost takto pronajímat byt je stále aktuální. To, že můžeme byt pronajímat pokud je ve výlučném vlastnictví je jasné, ale jak je to v případě družstevního bytu? Pokud vlastníte družstevní podíl a právem nájmu bytu, pak vás asi zklameme. Ostatní družstevníci mohou takový pronájem zcela vyloučit. Vlastníkem bytu je zde družstvo jako celek, nikoliv vy. V tomto případě obrana není, družstvo může prostřednictvím stanov takový pronájem zcela vyloučit. 

ZVÍŘATA - ROJ VČEL

Sousloví uletěly mi včely asi zná každý, co když vám ale uletí doopravdy? Co hůř, co když se u Vás usídlí cizí roj včel? Na takovou situaci pamatuje občanský zákoník a to ve svém § 1014. Pokud k vám vletí cizí roj včel a usídlí se ve vašem úlu, pak platí, že na něj máte nadále právo vy a to pro vlastníka bez náhrady. Pokud by však takový roj k vám pouze vzlétl, platí, že jde o sousedskou imisi, která vás obtěžuje a máte nárok na zákonnou ochranu. 

POZNÁMKA SPORNOSTI

Poznámka spornosti je jedním ze způsobů ochrany práv zapsaných v katastru nemovitostí. Používá se především v těch případech, kdy je spor o to, zda zapsaný vlastník skutečně vlastníkem je. Takový návrh se tedy podává věc chvíli, kdy zjistíte, že vaše vlastnické právo dotčeno jinou osobou bez právního důvodu. Pokud na katastr podáváte takový návrh, musíte své tvrzení vždy podložit, např. prokázat, že o určení vlastnictví usilujete u soudu. Lhůta pro její podání je poměrně šibeniční - činí 30 dnů kdy jste se o nesouladu dozvěděli. V některých případech se dá prodloužit, ale doporučujeme na to nespoléhat. 

SPORY O URČENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA

Tzv. určovací žaloby, podávané na základě § 80 a násl. občanského soudního řádu. Jedná se o žaloby, které následně slouží jako zákonný podklad pro zápis vlastnických změn v katastru nemovitostí. V případě, že zjistíte, že údaj o vlastnictví či oprávnění z věcného břemene neodpovídá skutečnosti, pak se dle tohoto ustanovení můžete u soudu domáhat ochrany svých práv pomocí žaloby na zurčení vlastnického práva. Tato žaloba však slouží jako krajní prostředek ochrana a je třeba mít na paměti, že před jejím podáním je nutné vyčerpat všechny možné prostředky k dosažení dohody. 

PŘÍMÉ A NEPŘÍMÉ IMISE

Imise dělíme podle občasného zákoníku na přímé a nepřímé. Zjednodušeně lze říci, že se jedná o narušování vlastnických práv sousedy nad míru obvyklou poměrům. Přímé imise jsou taková, které se přímo dotýkají sousedního pozemku, např. vyústění okapu, výfuk vzduchotechniky na pozemek nebo azbestový plot, ze kterého padají kusy na náš pozemek. Přímé imise jsou zakázány vždy (výjimku tvoří dohoda o imisích za úplatu). Nepřímé imise probíhají v cizí nemovitosti a tam se projevují následky, které nás obtěžují a které musíme prokazovat. Ochrana se poskytuje proti nepřímým imisím pokud překračuje míru přiměřenou poměrům a společensky únosné hranice dané dobrými mravy. 

PŘELETÁNÍ DRONŮ

Přelétání dronů nad cizím pozemkem je v poslední době častým problémem. Mnoho lidí řeší situaci tuto nepříjemnou situaci tak, že se snaží cizí dron sestřelit - tak to tedy rozhodně nedoporučujeme, mohli byste pak být v křížku se zákonem pro poškozování cizí věci. Zatím panovala okolo dronů dost nejasná pravidla, ale od 1.7.2020 už platí nová evropská legislativa

OCHRANA RUŠENÉ DRŽBY

Ochrana nerušené držby je možná dvěma způsoby a to buď svépomocí nebo přímo žalobou na ochranu držby (možná znáte jako posesorní žalobu). Ochrana svépomocí je dovolena, pokud platí že, jeho právo držby bylo bezprostředně ohroženo a zřejmé, že by případný zásah veřejné moci přišel pozdě. Nicméně i zde platí zásad přiměřenosti, tudíž nemůže jít o ochranu držby zjevně nepřiměřenou. V případě žaloby, k té se přistupuje pokud není reálné zajistit ochranu svépomocí. Účelem takové žaloby je krom ochrany i případné obnovení předchozího pokojného stavu. V tomto řízení mj. nelze uplatnit nárok na náhradu škody a je třeba důkladně prokazovat poslední stav držby a konkrétní rušení. 

OPLOCENÍ

Spory o oplocení jsou mezi sousedy rovněž velmi časté. Jak to tedy vlastně je v praxi? Jako základ je dobré vědět, kde končí a začíná váš pozemek. Obecně platí, že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené či umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné. Takové společné oplocení může každý užívat na své straně a to do poloviny její tloušťky - nesmí se však činit nic, co by ohrozilo tu část, kterou užívá soused. Pokud by se jednalo o společné dvojité rozhrady, pak každý udržuje svým nákladem tu část, která je jeho. 

STROMY, KEŘE, PLODY

Klasické spory o spadlé plody a přesahující větve stromů či keřů jsou v sousedských vztazích na denním pořádku. Tato problematika je upravena v § 1016 občanského zákoníku a určuje pravidlo že, plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek náleží vlastníkovi pozemku na který spadly. Toto neplatí, pokud je takový pozemek veřejným statkem. Ohledně zasahujících částí stromů platí, že pokud vlastník, ke kterému zasahují části rostlin sousedových stromů požádá souseda o odklizení a ten tak v přiměřené době neučiní, smí vlastník šetrným způsobem a ve vhodné roční době odstranit kořeny či větve přesahující na jeho pozemek, působí-li to škodu či jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu. Části jiných rostlin než stromů přesahující na sousední pozemek může soused odstranit šetrným způsobem bez dalších omezení.

SOUDNÍ OCHRANA - NEGATORNÍ ŽALOBA

Tzv. zápurčí žaloba, která spočívá v ochraně vlastnického práva a to tak, že nakazuje zdržení se protiprávního zasahování do takového práva. Právě tuto žalobu lze užít při řešení sousedských sporů, kdy lze požadovat povinnosti zdržet se určitého chování a je tedy na místě v případě již zmíněných sousedských imisí. Její použití přichází na řadu až v případě, že takový zásah do vlastnického práva trvá a nebo se lze oprávněn domnívat, že se bude opakovat. 

NEZBYTNÁ CESTA

Právo nezbytné cesty je také komplexně upraveno v občanském zákoníku. Institut nezbytné cesty má za cíl zajistit vlastníkovi přístup pozemku

Právo nezbytné cesty je komplexně upraveno zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen "občanský zákoník"). Smyslem tohoto právního institutu je zajistit vlastníkovi pozemku přístup k veřejné cestě za předpokladu, že k takovéto cestě přístup nemá nebo jeho stávající přístup k veřejné cestě je zcela nedostačující jeho potřebám.

STAVEBNÍ A HOSPODÁŘSKÁ ČINNOST NA POZEMKU

Vlastník pozemku má právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášelo vstup na jeho pozemek za účelem bourání nebo stavění stavby (opravy nebo obnovy), nelze-li tyto práce vykonat jinak než užitím sousedního pozemku. 

Nebojte se nás na cokoliv zeptat, stačí jen vyplnit níže uvedené údaje a my se Vám obratem ozveme zpět