Kontrola rezervační smlouvy za 5 minut

Často se mi v advokátní kanceláři stává, že klienti volají s prosbou o kontrolu rezervační smlouvy na nemovitost, kterou potřebují podepsat do 24 hodin. I když se snažím vyhovět těmto expresním požadavkům, je nutné zdůraznit, že důkladná kontrola rezervační smlouvy není sprint na 5 minut, ale spíš maraton být v cíli za 5 minut dvanáct.

Co potřebuji ke kontrole rezervační smlouvy?

Pro důkladnou kontrolu rezervační smlouvy je v první řadě nutné mít k dispozici její kompletní znění. Nespokojte se s neúplným vzorem a trvejte na tom, aby vám realitní makléř poskytl řádně vyplněnou rezervační smlouvu, která obsahuje všechny důležité údaje – konkrétní informace o nemovitosti a přesné údaje o prodávajícím.

Dále je nezbytné získat ověřený výpis z katastru nemovitostí. Tento dokument slouží k ověření vlastnického práva prodávajícího, případných právních vad nemovitosti, jako jsou zástavní práva, věcná břemena nebo exekuce, a k potvrzení dalších klíčových informací o nemovitosti.

Rezervační smlouva - Smlouva o složení blokovací jistoty

Slouží k rezervaci nemovitosti pro kupujícího, aby měl dostatek času k vyřízení financování nemovitosti. Obsahem této smlouvy bývá nejčastěji složení rezervační zálohy a v případě, že nedojde ke koupi, tak jejím propadnutím, nebo vrácením.

Na jaké chyby při kontrole rezervační smlouvy nejčastěji narážím?

• Realitní kancelář do rezervační smlouvy omylem uvede špatné číslo bytové jednotky. 
• Předmětem rezervace je pouze nemovitost, ale nikoliv pozemek pod ní, na kterém nemovitost stojí.  
• V rezervační smlouvě chybí pozemek s příjezdovou cestou, která je nezbytná pro přístup k nemovitosti.
• Na nemovitosti vázne zástavní právo, které brání v převodu na nového vlastníka.  
• Předmětem rezervační smlouvy je rodinný dům na kterém vázne služebnost dožití pro babičku, která žije v pečovatelském domě.
• Prodávající má exekuci na svůj majetek a nemovitost bude prodána v dražbě. 
• Klient se chystal koupit nemovitost od paní Novákové, ačkoliv nemovitost byla ve společném jmění manželů, kdy je nutný podpis obou dvou manželů.
  

Potřebujete odstoupit od smlouvy s realitní kanceláří?

Největším úskalím rezervační smlouvy je, že ji musíte mnohdy uzavřít ještě před řádným zjištěním právního a faktického stavu nemovitosti. Rozmysleli jste si koupi a hrozí Vám propadnutí zálohy? Pomůžeme Vám - budeme potřebovat scan rezervační smlouvy a krátký popis kdy a kde jste smlouvu podepisovali.

Co vše v rezervační smlouvě kontroluji?

Rezervační smlouva je právně závazný dokument, který stanovuje podmínky budoucí kupní smlouvy na nemovitost. Obsahuje klíčové informace o nemovitosti, kupní ceně, termínech a dalších důležitých aspektech. Chyby v rezervační smlouvě mohou vést k nepříjemným komplikacím a finančním ztrátám v budoucnu.

1. Ověření správnosti identifikace nemovitostí

Zkontroluji, zda jsou v rezervační smlouvě správně uvedeny veškeré údaje o nemovitosti, včetně katastrálního označení, adresy a případných podílů na ní.

2. Kontrola katastrální mapy

Pomocí katastrální mapy ověřím, zda jsou v rezervační smlouvě uvedeny všechny pozemky, které jsou předmětem koupě. Zaměřuji se i na to, zda nechybí například příjezdové cesty nebo pozemky, které funkčně souvisí s kupovanou nemovitostí.

3. Vymezení předmětu rezervace

Jasně vymezím, co přesně je předmětem rezervace a co naopak nikoliv. To je důležité pro vyloučení jakýchkoliv pochybností a sporů v budoucnu.

4. Ověření přístupové cesty

Podle § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku má každý vlastník nemovitosti právo na nezbytnou cestu k ní. Ověřím proto, zda je k pozemkům zajištěn řádný přístup a zda neexistují žádné překážky v jeho užívání.

5. Kontrola probíhajících řízení

Prověřím, zda na nemovitosti neváznou žádná probíhající řízení, například vklad zástavní práva.

6. Věcná břemena

Zkontroluji, zda na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, která by mohla omezovat vaše vlastnická práva. Pokud ano, detailně vám vysvětlím jejich dopad.

7. Minimální náležitosti kupní smlouvy

Do rezervační smlouvy doplním minimální náležitosti, které musí být uvedeny v navazující kupní smlouvě. Patří sem například Kupní cena: Jasná a srozumitelná specifikace kupní ceny nemovitosti, včetně případných záloh a doplatků; Termín předání nemovitosti: Konkrétní datum a čas, kdy bude nemovitost předána kupujícímu; Prohlášení o bezvadnosti: Prohlášení prodávajícího, že nemovitost je bez vad a skrytých vad; Prohlášení o bezdlužnosti: Prohlášení prodávajícího, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy ani jiné závazky; Sankce: Stanovení sankcí v případě nedodržení smluvních podmínek, například odstoupení od smlouvy a vymáhání smluvní pokuty.

8. Ověření exekucí a insolvence prodávajících

Prověřím, zda prodávající není zapsán v centrální evidenci exekucí a insolvenčním rejstříku. Tím se minimalizuje riziko, že by na nemovitost byla uvalena exekuce nebo že by došlo k insolvenčnímu řízení.

9. Kontrola nabývacích titulů a vlastnických poměrů:

Důkladně prověřím nabývací tituly prodávajícího k nemovitosti, abychom se ujistili, že je skutečným majitelem a má plné dispoziční oprávnění s ní nakládat. To zahrnuje i kontrolu, zda nemovitost není součástí družstva.