Kontrola rezervační smlouvy za 5 minut
Často se nám v advokátní kanceláři stává, že klienti volají s prosbou o kontrolu rezervační smlouvy na nemovitost, kterou potřebují podepsat do 24 hodin. I když se snažíme vyhovět těmto expresním požadavkům, je nutné zdůraznit, že důkladná kontrola rezervační smlouvy není sprint na 5 minut, ale spíš maraton být v cíli za 5 minut dvanáct.
Co vše v rezervační smlouvě kontrolujeme?
Rezervační smlouva je právně závazný dokument, který stanovuje podmínky budoucí kupní smlouvy na nemovitost. Obsahuje klíčové informace o nemovitosti, kupní ceně, termínech a dalších důležitých aspektech. Chyby v rezervační smlouvě mohou vést k nepříjemným komplikacím a finančním ztrátám v budoucnu. Co přesně tedy děláme?
1. Ověření správnosti identifikace nemovitostí
Zkontrolujeme, zda jsou v rezervační smlouvě správně uvedeny veškeré údaje o nemovitosti, včetně katastrálního označení, adresy a případných podílů na ní.
2. Kontrola katastrální mapy
Pomocí katastrální mapy ověříme, zda jsou v rezervační smlouvě uvedeny všechny pozemky, které jsou předmětem koupě. Zaměříme se i na to, zda nechybí například příjezdové cesty nebo pozemky, které funkčně souvisí s kupovanou nemovitostí.
3. Vymezení předmětu rezervace
Jasně vymezíme, co přesně je předmětem rezervace a co naopak nikoliv. To je důležité pro vyloučení jakýchkoliv pochybností a sporů v budoucnu.
4. Ověření přístupové cesty
Podle § 1032 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku má každý vlastník nemovitosti právo na nezbytnou cestu k ní. Ověříme proto, zda je k pozemkům zajištěn řádný přístup a zda neexistují žádné překážky v jeho užívání.
5. Kontrola probíhajících řízení
Prověříme, zda na nemovitosti neváznou žádná probíhající řízení, například vklad zástavní práva.
6. Věcná břemena
Zkontrolujeme, zda na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, která by mohla omezovat vaše vlastnická práva. Pokud ano, detailně vám vysvětlíme jejich dopad.
7. Minimální náležitosti kupní smlouvy
Do rezervační smlouvy doplníme minimální náležitosti, které musí být uvedeny v navazující kupní smlouvě. Patří sem například Kupní cena: Jasná a srozumitelná specifikace kupní ceny nemovitosti, včetně případných záloh a doplatků; Termín předání nemovitosti: Konkrétní datum a čas, kdy bude nemovitost předána kupujícímu; Prohlášení o bezvadnosti: Prohlášení prodávajícího, že nemovitost je bez vad a skrytých vad; Prohlášení o bezdlužnosti: Prohlášení prodávajícího, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy ani jiné závazky; Sankce: Stanovení sankcí v případě nedodržení smluvních podmínek, například odstoupení od smlouvy a vymáhání smluvní pokuty.
8. Ověření exekucí a insolvence prodávajících
Prověříme, zda prodávající není zapsán v centrální evidenci exekucí a insolvenčním rejstříku. Tím se minimalizuje riziko, že by na nemovitost byla uvalena exekuce nebo že by došlo k insolvenčnímu řízení.
9. Kontrola nabývacích titulů a vlastnických poměrů:
Důkladně prověříme nabývací tituly prodávajícího k nemovitosti, abychom se ujistili, že je skutečným majitelem a má plné dispoziční oprávnění s ní nakládat. To zahrnuje i kontrolu, zda nemovitost není součástí družstva.
Na jaké chyby při kontrole rezervační smlouvy nejčastěji narážíme?
- Realitní kancelář do rezervační smlouvy omylem uvedla špatné číslo bytové jednotky.
- Předmětem rezervace byla pouze nemovitost, ale nikoliv pozemek pod ní, na kterém nemovitost stojí.
- V rezervační smlouvě chyběl pozemek s příjezdovou cestou, která je nezbytná pro přístup k nemovitosti.
- Na nemovitosti vázlo zástavní právo, které bránilo v převodu na nového vlastníka.
- Předmětem rezervační smlouvy byl rodinný dům na kterém vázlo služebnost dožití pro babičku, která byla v pečovatelském domě.
- Prodávající měl exekuci na svůj majetek a nemovitost měla být prodána v dražbě.
- Klient se chystal koupit nemovitost od paní Novákové, ačkoliv nemovitost byla ve společném jmění manželů, kdy je nutný podpis obou dvou manželů.