DRAŽBY EXEKUCE INSOLVENCE

Přesto, že se mnoho lidí bojí kupovat nemovitosti v insolvenčním řízení, jedná se o jeden z nejbezpečnějších způsobů koupě nemovitosti. Nad celým procesem prodeje či koupě takové nemovitosti dohlíží insolvenční správce, potažmo insolvenční správce. V běžné insolvenční praxi se většinou používá prodej veřejnou dražbou podle zvláštního předpisu a prodej mimo dražbu (tzv. přímý prodej), kdy takový prodej je pak řízen občanským zákoníkem. Možností je samozřejmě mnohem víc, mezi tyto dále patří prodej podle občanského soudního řádu výkonem rozhodnutí a prodej v dražbě provedené soudním exekutorem.

Oproti tomu, prodej či koupě nemovitosti v exekuci už tak bezpečná není, v zásadě lze říct, že hlavním rozdílem je, že v insolvenci dochází k očištění nemovitosti od všech závazků. Proces prodeje či koupě nemovitosti v exekuci tak může být mnohem složitější a rozhodně vyžaduje odborné znalosti.

Jako advokátní kancelář spolupracujeme jak s insolvenčními správci, tak s realitními odborníky, kteří znají proces prodejů a koupí v insolvenci či v exekuci. 

PŘÍMÝ PRODEJ ČI KOUPĚ V EXEKUCI

Prodej či koupě nemovitosti přímo v exekuci (od exekutora) není nic nemožného. Jedná se sice o proces administrativně, časově i právně náročnější, avšak může přinést nemovitost za výhodnou cenu. Nevýhodou je, že taková nemovitost může také mj. přinést mnoho právních problémů a také nechtěné původní obyvatele nemovitosti. Za poslední roky se prodej nemovitostí v exekucích zvýšil o desítky procent, jedná se o kopii linie nárůstu zadluženosti obyvatel ČR. Takové nemovitosti lze najít především na aukčních portálech a realitních serverech. Cílem exekuce je vymožení peněžité částky od dlužníků. Pokud neznáte rizika koupě takových nemovitostí, doporučujeme svěřit se profesionálům. 

INHIBITORIUM

Tzv. generální inhibitorium je nástrojem exekučního řádu. Generálním inhibitoriem se stanovuje, že po doručení usnesení již povinný nesmí (s výjimkami) nadále nakládat se svým majetkem. Pokud by povinný porušil tuto zákonem uloženou povinnost, pak by takový právní úkon byl neplatným, jedná se však pouze o neplatnost relativní. Relativní neplatnost v tomto ohledu znamená, že úkon je považován za platný pouze do té doby, než se jeho neplatnosti dovolá exekutor, oprávněný a nebo přihlášený věřitel. Jedná se o ochranu možnosti uspokojení vymáhaných pohledávek. Na možnost dovolat se neplatnosti se uplatňuje obecná promlčecí lhůta. 

PŘEVZETÍ NEMOVITOSTI Z DRAŽBY

V případě koupi nemovitosti v exekuční dražbě, nemá exekutor oprávnění předávat vydraženou nemovitost. Tato fáze je pak tedy jen na povinném a vydražiteli. Dle zákonné dikce, je vydražitel oprávněn převzít vydraženou nemovitost den následujícím po vydání usnesení o příklepu, o tomto převzetí musí vyrozumět exekutora. S ohledem na aktuální praxi je na místě doporučit, aby vydražitel vždy počkal na nabytí právní moci usnesení o dražbě. 

EXEKUCE PRONAJÍMATELE

Exekuce na pronajímatele není v dnešní době ničím výjimečným, pokud tedy vystupujete v pozici nájemce bytu a bojíte se případné exekuce na pronajímatele, doporučujeme Vám nahlédnout před podpisem nájemní smlouvy (anebo během nájemní doby) do katastru nemovitostí. Pokud by na pronajímatele byla nařízena exekuce, hrozilo by Vám, že do bytu, který užíváte jako nájemci přijde exekutor a zabaví a jak věci pronajímatele, tak i věci ve vašem vlastnictví. Pokud se tak stane, museli byste se domáhat poměrně složitou cestou jejich vyloučení, kde budete muset prokazovat, že zabavený majetek je váš a nikoliv dlužníka. 

ZPENĚŽENÍ DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU INSOLVENČNÍM SPRÁVCEM

Při zpeněžení družstevního podílu insolvenčním správcem se jedná opět o uspokojování dluhů dlužníka vůči věřitelům. Oproti exekuci je však ta výhoda, že zde nejsou žádná rizika - koupě nemovitosti (v tomto případě družstevního podílu ke kterému se váže právo nájmu nemovitosti) v insolvenci je bezpečná, nemovitost je v prodeji zcela očištěna. Nad tímto prodejem dohlíží insolvenční soud. 

PŘEVZETÍ DLUHU

Převzetím dluhu (privativní intercese) je změna osoby dlužníka. Převzetí dluhu je možné jen se souhlasem věřitele. Pro tento souhlas však není předepsána žádná forma, za účelem právní jistoty však doporučujeme psanou formu. Převzetí dluhu může být úplatné i neúplatné. Převzetím dluhu se nemění obsah přebírané povinnosti, přejímateli dluhu náleží všechna práva, která měl vůči věřiteli dlužník. Převzetí dluhu není zajišťovacím prostředkem. Převzít jde veškeré formy dluhů - peněžité i  nepeněžité, sporné/pochybné s jednorázovým či splátkovým plněním.

VYVLASTNĚNÍ

Vyvlastnění je zákonný institut odnětí či omezení vlastnického práva. Toto právo může odpovídat i věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě. Jedná se o nejzávažnější zásah do vlastnických práv na základě přesně stanovených podmínek daných zákonem. Základem právní úpravy institutu vyvlastnění je článek 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, kde je stanoveno, že vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. Celý proces vyvlastnění je speciálně upraven v zákoně č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění a částečně je upraven v zákoně č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury.

NAŘÍZENÝ PRODEJ SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU

Výkonem rozhodnutí prodejem věcí v dražbě lze postihnout i spoluvlastnický podíl na nemovitosti. pokud tedy dlužník vlastní velký lán pole (jako jedno parcelní číslo), přičemž k zplacení dluhu by stačilo prodat jen polovinu, nelze toho v exekuci dosáhnout a vždy bude muset být postižen, oceněn a prodán lán celý. Obdobně v případě vlastnictví bytu a podílu na společných částech domu, nelze  zpeněžit byt bez společných částí domu. Často se spoluvlastníci nemovitosti obracejí na exekutora, nebo na advokáta, proč mají zablokovanou nemovitost i když sami nic nedluží. Nejen v těchto případech dokážeme pomoci.

PŘEDRAŽEK

Je institut, který má za cíl zvýšit výtěžnost dražeb nemovitostí. V praxi funguje tak, že osoba, která chce vydražit nabízenou nemovitost v dražbě, má možnost písemně nabídnout, že nemovitost chce koupit za částku o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání. Tuto nabídku musí učinit do 15 dnů ode dne příklepu. Nabídku předražku může podat kdokoliv s výjimkou soudců, exekutorů, zaměstnanců soudu, zaměstnanců exekutora, povinného, manžela povinného a těch, jimž v nabytí věci brání zvláštní předpis. Předražek musí být ve stejné lhůtě jak je uvedeno výše i uhrazen na účet soudu, na návrhu předražku musí být úředně ověřen podpis a to z důvodu ověření totožnosti osoby, která podává nabídku. Za účelem uplatnění principu právní jistoty se zde však uplatňuje tzv. princip ochrany vydražitele. Tento princip spočívá v možnosti vydražitele, aby na výzvu ve lhůtě tří dnů zvýšil své nejvyšší podání a to na částku nejvyššího předražku. Pakliže vydražitel takto "dorovná" nejvyšší učiněný předražek, stává se vlastníkem dražené nemovitosti právě vydražitel.

NOTÁŘSKÝ ZÁPIS JAKO EXEKUČNÍ TITUL

Nebo-li dohoda o přímé vykonatelnosti, je v praxi velmi hojně využívaný institut zajištění dluhu. Jedná se o sepsání dohody u notáře, kdy povinný vůči oprávněnému uzná možnost přímé vykonatelnosti zajištění dluhu. V případě, že se povinný dostane do prodlení se splacením závazku specifikovaného v zápise, může oprávněný dát okamžitě návrh na soud s nařízením vykonatelnosti a v tomto případě si může zvolit způsob provedení výkonu jeho zajištěných práv. Jedná se o velice efektivní způsob zjištění práv zaplacení pohledávky a to bez nutnosti dalších osudných řízení. 

VÝLUČNÝ MAJETEK MANŽELA NEPOSTIŽITELNÝ EXEKUCÍ

Do majetku, který nelze zahrnut do rámce společného jmění manželů (SJM) nepatří především výlučný majetek jednoho z manželů, který nabyl před svatbou, dary, dědictví a věci osobní potřeby. V rámci SJM se dále rozlišují režimy na dluhy vzniklé před svatbou a po svatbě. V případě, že vznikl dluh jednoho z manželů před svatbou, podle aktuální právní úpravy postihuje exekuce nejdříve výlučný majetek a pokud tento nestačí, lze sáhnout do SJM. V případě zadlužení v manželství, tak dluh dopadá na oba manželi společně a věřitel se může dožadovat jeho uhrazení z výlučného i společného majetku. I zde jsou ale výjimky v režimu exekučního řádu a občanského soudního řádu. V případě obav o dluhy, je nejlepší možností jiný režim než SJM upravený veřejnou listinou. 

Nebojte se nás na cokoliv zeptat, stačí jen vyplnit níže uvedené údaje a my se Vám obratem ozveme zpět